香港股市从几大城市公布的住宅供应计划来看，未来房价大幅度下跌的可能性不大，而从结构上将能一定程度上抑制房价上涨；具体城市来看，北京房价近期上涨可能性较大，而上海房价未来几年上涨可能性较大；广州和深圳有望维持房价稳定上涨。南京和成都将保持房价稳定。我们认为在经济保持高速增长的前提下，房地产市场需求将保持强劲，抑制房价仍将是各地方政府一个长期任务；房地产板块估值在未来不断的调控中仍难以提升，而目前龙头企业的估值处于合理水平，短期将处于强势调整，受益于行业整合和管理品牌资金溢价，这些公司持续的业绩增长将带来较大的上涨空间。地产股短期上涨偏快，幅度较大，存在整固的要求，但在业绩增长和人民币持续升值的预期下，地产股仍应长期看好。我们维持对行业“谨慎推荐”的评级。同时，我们认为龙头地产股仍是投资的首选，土地、信贷的收缩直接带来房地产行业资金门槛的抬高，造成资源向有资金实力的龙头公司集中。同时行业利润率水平的下降更彰显公司管理能力、开发能力的重要性。实力地产公司有望一方面通过房地产产业化等技术手段加快房地产产品的周转速度，另一方面加快合并有资源的房地产项目公司加大市场份额以弥补行业毛利率水平。因此，在经过房地产的调控后，一批有实力，管理能力和开发能力高的公司将会继续保持其业绩的增长。四季度我们建议增持盈利增长速度较快的房地产行业龙头公司：万科、金融街、金地集团。宏观调控、人民币双向波动、成交量萎缩都是影响地产股走势的短期因素。长期来看，房地产市场依然存在旺盛的自住需求，宏观调控的根本目的是维持房价的稳定。人民币升值的速度虽然减缓，但长期的趋势没有得到根本的扭转。虽然近期房地产成交量有所萎缩，但是2006年1-8月份，全国商品房完成销售面积3。14亿平方米，同比增长8。9%，已经为全年打下了良好的基础。综合以上因素，房地产板块长期走好仍然有较强的基础。近期进一步的调控政策出台、土地清查以及陈良宇事件带来的政策风险；房价涨幅趋缓、成交量有所下降；地价涨幅高于房价涨幅带来行业利润水平的下降；另外房地产板块经过两轮上涨，目前估值水平基本合理，在前面三个因素的负面影响下，我们认为房地产板块近期走势较弱比较正常。短期内，我们维持对房地产行业谨慎乐观的观点，行业政策风险仍然是短期内影响房地产估值水平的最大因素，由于人民币升值、城市化以及经济发展，我们仍然坚定的看好房地产行业的长期发展。随着年底的来临，2006年业绩逐渐明朗，业绩高增长将会成为房地产公司股价上涨的催化剂，因此我们仍然建议持有业绩高增长、估值偏低的行业龙头公司，金地集团（600383）、招商地产（000024）、华侨城A（000069）等。8月全国70个大中城市房屋销售价格涨幅回落。反映了宏观调控中抑制房价涨幅的政策意图已有所实现。对房地产行业的未来发展应更加乐观。开发商长期利润率存在下降长期趋势。不过利润率的下降，也会降低行业的竞争度。房地产行业将进入的是一个更加理性发展的阶段，但绝对不是进入衰退期。人民币升值以及人民币购买力的重估，也带来了对以人民币为标的资产价格的重估，以及对地产股的投资机会。三类选股思路。强者恒强，出现拐点类以及资产富余型。投资第一类分享行业稳健成长；投资第二类则获得超过行业平均的回报；而第三类则给投资提供了较好的安全边际。升息、土地调控加强以及税负上升等因素都将对行业产生负面影响，带来成本上升，宏观调控带来的市场观望情绪也将影响销售进度。同时，我们不认同人民币升值会大大推动房价上涨的观点，在房价上涨幅度有限和成本升高的压力下，行业利润率将会下降。同时，房地产作为投资品吸引力下降以及对外资购房的限制对需求也会有一定影响，因此我们预期未来行业整体的增长会放缓。当然，由于房地产开发业收入确认的特殊性，短期内上市公司业绩水平仍将有所增长。目前房地产上市公司的整体估值水平处于高位，已基本反映对短期业绩增长的预期，维持对行业的“中性”评级。我们建议投资者重点关注那些有资金和专业化优势的优质上市公司，如G金地、G万科A和G栖霞。而对于有较高风险偏好的投资者，则可以关注那些基本面发生重大变化、有优质资产注入的上市公司，如即将重组为江中集团房地产业务平台的ST江纸、注入资产后成为泛海集团房地产业务旗舰的G泛海、借壳上市脱胎换骨的GST环球，这些公司的资本运作将为投资者提供一定的交易性机会。婴儿潮所带来的消费，全流通下的大小股东利益一致，人民币升值不可逆转的背景下，具有资金、品牌、规模、资源和市场整合优势的公司，具有注资、整体上市的公司，在行业整合和宏观调控过程中比较优势凸现。尤其是近两年净利润增速超过30%、拥有大量廉价优质土地的上市公司与其他行业板块公司相比，其估值明显偏低。优质房地产公司的估值水平仍有40%的上涨空间。我们高度关注万科（股指期货投资必选股票）、G招商（长期战略性投资品种）、G冠城（持续注资带来高速增长）、G泛海(房地产开发旗舰拥有质地优良的土地储备)、G亿城（迅速增长的品牌公司）和滨海开发带来历史机遇的G津滨（滨海新区房地产开发的龙头公司）和G天房（天津房地产板块的一个耀眼的）等优势地产股。从资产属性和金融支持角度看，房地产的资产属性会不断提高，宏观调控确实可能割裂汇率升值到房价上涨传导过程中的某个环节。但人民币升值趋势不会改变贸易失衡，这意味着流动性过剩的环境以及低利率和低通胀的情况在长期内都将持续下去，有利于房地产发展的外部环境仍然没有根本消失。06-07年，房地产行业依然会有非常好的业绩，这与相应期间的实体市场的表现并不矛盾。前期预售业绩的滞后结算，决定了地产公司未来良好的业绩。投资提示：普遍存在的增发，可能摊薄最后的暴利。今年二季度以来，房地产公司中，宣布增发预案的公司23家，占整个板块的25%左右。亿，此次增发57。4，股本扩张55%。如若本次宏观调控导致房地产市场滞涨，增发募集的资金，也许并不能带来投资者所期望的规模扩张的效应，仅被用于太平企业财务状况而已。[发起辩论] [发表评论] [复制链接] [收藏此文] [我要提问] [打印]
